开发商没有按时交房，购房合同与房贷合同一并解除！律师办案复盘
本案律师：崔鸿翌， 天津朗禾律师事务所
买房，是许多人一生中最大的一笔投资。
但当开发商迟迟不交房，购房人不仅拿不到房子，还要继续偿还银行贷款——这种“房财两空”的困境，如何破局？
近期，本人代理的一起商品房销售合同纠纷案，法院作出生效判决，成功解除购房合同与贷款合同，并由开发商返还购房人已偿还的全部贷款本息。
本文将对该案的法律策略与裁判要点进行复盘，供遇到类似问题的购房人参考。
一、案件基本情况
当事人：张先生（购房人）
开发商：唐山某房地产开发公司
银行：唐山某银行支行
购房时间：2022年9月
房屋总价：约87万余元
贷款金额：69万元
约定交房时间：2023年12月31日
未交付解除权触发时间：过期超过365日，即2025年1月1日起
开发商未交房超过两年，张先生于2025年12月委托本人发出解除合同的律师函，后于2026年1月向法院提起诉讼。
二、核心法律问题
开发商未交房，购房人能否解除《商品房买卖合同》？《商品房买卖合同》解除后，能否一并解除《个人购房借款/担保合同》？
购房人已偿还的贷款本息，应由谁承担？
违约金应如何计算？
三、律师代理策略
策略一：明确开发商构成根本违约，依法行使合同解除权
依据《商品房买卖合同》及补充协议约定，交房时间为2023年12月31日，过期超过365日买受人有权解除合同。开发商未提供任何不可抗力或合理延期事由，已构成根本违约。
法律依据：《民法典》第563条、第565条
策略二：主合同解除，贷款合同目的无法实现，应一并解除
《商品房买卖合同》是贷款合同存在的基础。主合同解除后，购房人已无继续持有贷款合同的必要。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第20条，请求法院一并解除贷款合同。
法律依据：法释〔2020〕17号第20条、第21条
策略三：开发商应返还购房人已偿还的全部贷款本息
根据司法解释第21条第2款，商品房买卖合同和贷款合同均被解除的，开发商应将收受的购房贷款本金及利息返还给买受人（购房人）和银行。
本案中，张先生截至2026年2月已偿还本息合计约13.2万余元，该款项应由开发商承担。
策略四：合理主张违约金，降低被调减风险
合同约定按全部房价款的0.1%计算违约金，约872元。鉴于首付款实际未支付，为避免法院以“损失轻微”为由大幅调减，主动以贷款金额69万元为基数主张违约金690元，确保法院支持。
四、法院判决结果
判项 内容
一 《商品房买卖合同》及补充协议于2026年1月29日解除
二 《个人购房借款/担保合同》于2026年1月29日解除
三 开发商支付张先生已偿还贷款本息约13.2万余元
四 开发商支付违约金690元
五 驳回资金占用利息等其他诉讼请求
裁判要点：
合同解除时间以起诉状送达被告之日为准（因律师函未有效送达）；
贷款合同随主合同一并解除；
首付款未实际支付，违约金基数调整为贷款金额；
资金占用利息因理据不足，不予支持。
五、律师建议与风险提示
对购房人的建议
保留证据：合同、付款凭证、还款记录、催告函件等，缺一不可；
及时行使解除权：过期交房触发解除条件后，务必通过有效方式（如EMS、法院送达）通知开发商；
诉讼策略要精准：主合同与贷款合同一并起诉解除，避免“房没了、贷还要还”；
违约金主张要务实：以实际损失或实际付款为基数，避免被法院大幅调减。
风险提示
若律师函未有效送达，合同解除时间可能被认定为起诉状送达之日，可能影响部分利息计算；
首付款未实际支付的，违约金计算基数可能被调整；
已还贷款本息的资金占用利息，在部分法院可能不予支持。
六、结语
本案是典型的“开发商过期未交房＋按揭-贷款”纠纷，法院依法支持了购房合同与贷款合同一并解除，并由开发商承担已还贷款本息，充分保护了购房人的合法权益。
作为一名代理律师，我深知每一个案件背后，都是一个家庭对“安居”的期待。
如果您也正面临类似困境，建议尽早咨询专业律师，依法维权。
编辑：法律顾问 来源：朗禾律师
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